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最全面的多倫多公寓市場(chǎng)真實(shí)情況

發(fā)布時(shí)間：2019-09-25

摘要：除了"貴"之外，已經(jīng)很難再找出另外一個(gè)字來(lái)形容2019年多倫多的公寓市場(chǎng)，能尋覓到$1000/平方英尺以下的預(yù)售公寓已并非易事！

除了"貴"之外，已經(jīng)很難再找出另外一個(gè)字來(lái)形容2019年多倫多的公寓市場(chǎng)，能尋覓到$1000/平方英尺以下的預(yù)售公寓已并非易事！

如何量化多倫多公寓市場(chǎng)的“貴”？

那究竟是什么原因造成多倫多公寓價(jià)格的“貴”？

只有把問(wèn)題進(jìn)行量化，才能理性判斷公寓供應(yīng)的充足與短缺、公寓價(jià)格的高與低。現(xiàn)先從供需來(lái)分析問(wèn)題的根源，然后再分解計(jì)算公寓的建筑成本。

先來(lái)看看房屋的供應(yīng)情況，過(guò)去20年的供應(yīng)量通常低于40,000套，如有報(bào)道說(shuō)今年的住房供應(yīng)量為8萬(wàn)套，意味著是正常數(shù)量的兩倍；如說(shuō)是2萬(wàn)套，那就是正常數(shù)字的一半。據(jù)此，就能很好地判斷房屋供應(yīng)的“充足”或“短缺”。

影響多倫多公寓價(jià)格升降的主要因素

房?jī)r(jià)升高的主要因素

· 建筑成本

人工和材料成本不斷增加，加上加元的疲軟，意味著成本更高。截至當(dāng)今，建筑成本從$300/平方英尺到$500/平方英尺不等，比3至4年前增長(zhǎng)了40％到50％。

· 政府收費(fèi)

政府收費(fèi)占了總成本很大一部分。對(duì)于$50萬(wàn)的單位，政府收費(fèi)約占$11萬(wàn)：

稅（HST）：約$4萬(wàn)

城市發(fā)展費(fèi)：約$4萬(wàn)

教育、社區(qū)配套費(fèi)：約$3萬(wàn)

· 土地成本

政府正在對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)地點(diǎn)施加越來(lái)越多的限制。土地所有者知道開(kāi)發(fā)商難以獲得土地，所以他們并不迫切出售土地。這一趨勢(shì)反映在過(guò)去3年市場(chǎng)上預(yù)建單位數(shù)量的減少：

2017年第一季度：6200單元

2018年第一季度：4000單元

2019年第一季度：1827單元

另外，項(xiàng)目的長(zhǎng)時(shí)間審批流程也意味著開(kāi)發(fā)成本增加，項(xiàng)目的獲批需時(shí)4并不奇怪。假設(shè)開(kāi)發(fā)商以$8000萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買了一塊土地，那么施工前4年$ 8000萬(wàn)所產(chǎn)生的利息以及其他相關(guān)的土地持有成本都將增加建筑成本。

· 移民

2018年，安大略省有132,000名新移民，而不列顛哥倫比亞省有42,000名移民。在接下來(lái)的3年里，預(yù)計(jì)將有大約100萬(wàn)新移民來(lái)到加拿大，其中大約一半將來(lái)到安大略省。以下是加拿大的人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)，就可以量化“龐大”的移民人數(shù)。

加拿大：三千七百萬(wàn)

安�。阂磺灏偃f(wàn)

大多倫多地區(qū)：六百萬(wàn)

多倫多：三百萬(wàn)

新移民通常對(duì)房?jī)r(jià)不是很敏感，只要有能力在新國(guó)家建立新的生活，他們就會(huì)付錢購(gòu)買。這就是為什么當(dāng)市場(chǎng)受到大量移民的推動(dòng)時(shí)，很難控制房?jī)r(jià)的原因。

· 本地購(gòu)房者

每年約有320,000名首次購(gòu)房者準(zhǔn)備購(gòu)買新房。去年GTA中約51%的房產(chǎn)交易是屬于首次購(gòu)房者。

房?jī)r(jià)降低的主要因素

· 壓力測(cè)試：加拿大央行的貸款壓力測(cè)試政策，貸款額度降低，購(gòu)買力下降

· 政府新的調(diào)控政策：政府頒布新的調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)

多倫多士嘉堡、北約克、市中心公寓成本

根據(jù)以上的量化分析，現(xiàn)分別以多倫多士嘉堡、北約克和市中心為例來(lái)分析建造一個(gè)公寓單元的成本。