知悉外國(guó)人在加拿大買房事宜
發(fā)布時(shí)間：2014-01-21
摘要：近年來(lái),有不少來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的買家看中加拿大房地產(chǎn)增值的潛力,希望可以越洋購(gòu)買物業(yè)作為投資.再加上2009年底中國(guó)和加拿大終于簽訂了特許旅游目的地協(xié)議,使更多內(nèi)地買家有機(jī)會(huì)可以申請(qǐng)旅游簽證來(lái)加拿大買房投資.但境外買家由于不了解加拿大的相關(guān)政策,因而裹步
近年來(lái),有不少來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的買家看中加拿大房地產(chǎn)增值的潛力,希望可以越洋購(gòu)買物業(yè)作為投資.再加上2009年底中國(guó)和加拿大終于簽訂了特許旅游目的地協(xié)議(ApprovedDestinationStatus,簡(jiǎn)稱ADS),使更多內(nèi)地買家有機(jī)會(huì)可以申請(qǐng)旅游簽證來(lái)加拿大買房投資.但境外買家由于不了解加拿大的相關(guān)政策,因而裹步不前,以至于錯(cuò)失投資良機(jī).其實(shí),加拿大政府非常歡迎外國(guó)人在加拿大買房.
作為外國(guó)人,在加拿大置業(yè)的過(guò)程,與加拿大本地人也并沒(méi)有什么大的不同.比如在貸款方面，外國(guó)人一樣可以向加拿大銀行申請(qǐng)貸款.只是銀行一般都會(huì)要求持外國(guó)人身份的買家支付房?jī)r(jià)的35%或以上作為首期.而且要求必須本人抵達(dá)加拿大,與銀行inperson簽署貸款文件.買賣合約則可以由授權(quán)代理人簽署.如果境外買家不需要貸款,而是全部用現(xiàn)金購(gòu)買物業(yè)的話,甚至都不需要買家本人親自抵達(dá)加拿大簽署買賣房屋文件.而是可以通過(guò)傳真的方式簽署文件,或是由授權(quán)代理人在加拿大代理簽署.
不過(guò),作為外國(guó)人買家,將來(lái)在賣房的過(guò)程中，以及賣房后的稅務(wù)處理方面，還是會(huì)與本國(guó)居民有所不同.
居民如果符合有關(guān)MainResidence主要居屋的條件，可以免資產(chǎn)增值稅。而非居民就必須交付資產(chǎn)增值稅。非居民在出售房屋時(shí)必須通知加拿大稅務(wù)局，并申請(qǐng)一份清稅證明書(shū)，ClearanceCertificate，以確認(rèn)因物業(yè)增值而必須交付的稅款數(shù)目。該證明會(huì)同時(shí)發(fā)給買家和賣家，以保護(hù)買賣雙方的利益。如果賣方未按此規(guī)定行事，那么買方可能有責(zé)任承擔(dān)賣方所欠稅款。
因此如果賣方是非居民，律師有權(quán)事先扣留高達(dá)房?jī)r(jià)25%的金額（保證金）放在信托帳戶中。在收到政府發(fā)出的ClearanceCertificate后，律師會(huì)用此保證金付清賣家的有關(guān)稅項(xiàng)，再將余款退還給賣家。如果賣家在closing后的30天內(nèi)仍然沒(méi)有拿到清稅證明書(shū)或未能夠與國(guó)稅局結(jié)清應(yīng)交增值稅項(xiàng)，則律師會(huì)將此保證金會(huì)交往國(guó)稅局。再由賣家報(bào)稅時(shí)去結(jié)清。
另外，律師也會(huì)要求非居民賣家額外的deposit，等結(jié)清地稅,管理費(fèi)，以及水電等雜費(fèi)后，再以多退少補(bǔ)的形式結(jié)算thebalance.
其實(shí),外國(guó)人在加拿大買房并沒(méi)有想象中的那么復(fù)雜.簡(jiǎn)單的說(shuō),除了銀行要求的首付款多過(guò)本地居民,以及賣房時(shí)需要交一定的CapitalGainTax之外,與本地居民置業(yè)并無(wú)大異.
在實(shí)際操作過(guò)程中,由于短期簽證時(shí)間有限,境外買家無(wú)法等到Closing(房屋交吉)就必須離境,這就牽涉到授權(quán)委托書(shū)(PowerofAttorney,簡(jiǎn)稱POA)的問(wèn)題.
買家的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或律師都不允許成為買家POA的受委托人．也就是說(shuō)，買家只能委托除了自己的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或律師之外的人來(lái)作為自己在加拿大買房的全權(quán)代理，行使簽字權(quán)．而且，必須使用規(guī)定的統(tǒng)一表格，可以從網(wǎng)上下載，當(dāng)然也可以請(qǐng)律師代勞；有兩個(gè)見(jiàn)證人見(jiàn)證簽字；并且需要律師或其他NotaryPublic的公證．除此之外的任何形式的授權(quán)委托書(shū)都有可能不被接受．
但是，即便你的授權(quán)委托書(shū)一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有，銀行也未必接受．因?yàn)槟壳坝谐^(guò)90%的房契詐騙案都跟授權(quán)委托書(shū)有關(guān)，所以銀行對(duì)此十分敏感．比如，TDBank和皇家銀行就規(guī)定，房屋貸款的正式文件必須由買家本人簽字．以多倫多目前的情況來(lái)講，在Closing簽字時(shí)，律師一般可以接受POA的受委托人簽字，而銀行則大多都不予接受．除非銀行對(duì)買家本人有一定程度的認(rèn)識(shí)了解．因此ERICA要特別提醒買家，在離開(kāi)加拿大之前，一定要跟貸款銀行問(wèn)清楚，是否接受POA．要不然，就不是一張機(jī)票的問(wèn)題了．
