幾乎每一個移民美國的人初入美國都要面臨租房問題。美國為了保證國民的居住條件，美國各州，城市，市鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)和教區(qū)通常都制定有規(guī)定了住宅的居住標準的各項條例。
早在1867 年美國頒布的《租賃住宅法》中就有租賃房屋適住性的規(guī)定。1954 年，隨著聯(lián)邦《住宅法》的修訂，各州紛紛制定《住宅條例》， 要求房東保證租賃房屋處于適于居住的良好狀態(tài)。《住宅條例》對于房屋的主要結(jié)構(gòu)，如墻、房頂天花板、窗戶、樓梯的建筑標準；房屋的附屬設(shè)施，如衛(wèi)浴設(shè)備、下水管道、供熱和照明設(shè)備的要求；以及居住人數(shù)等房屋居住條件進行了明確和詳細的規(guī)定。對租賃房屋適住性強制性立法的普及使得法院逐漸改變了對普通法中“買方自負原則”的堅持。根據(jù)這一原則，一旦承租人入住，房東對于租賃房屋的適住性不再承擔保證責任。
《統(tǒng)一住宅租賃關(guān)系法》更對適住性擔保加以明文規(guī)定。房東必須：①遵守《建筑條例》或《住宅條例》中有關(guān)健康和安全的實質(zhì)性規(guī)定；②負擔為保持房屋處于合適及可居住的狀態(tài)的全部維修義務(wù)并采取一切必要行為；③維持住宅中的所有共用部分的清潔和安全；④維護電力、管道、衛(wèi)廁、暖氣、通風、空調(diào)以及其他由他提供或要求他提供的設(shè)備和用具，包括電梯在內(nèi)，使之處于良好和安全的工作狀態(tài)；⑤提供適當?shù)牟遄捅憷O(shè)施用以清除灰塵、廚房剩渣、生活廢物或其他因居住產(chǎn)生的垃圾并安排它們的處理；⑥全天候提供自來水和合理數(shù)量的熱水，并在各州規(guī)定的季節(jié)提供合理的暖氣，除非該租賃住宅所在建筑未被要求安裝此類裝置或者由于建筑結(jié)構(gòu)此類裝置處于租戶排他性的占有之下。如果《建筑條例》的規(guī)定比②到⑥各項的規(guī)定嚴格，則優(yōu)先適用建筑條例的規(guī)定。
為了防止房東轉(zhuǎn)嫁維修義務(wù)，在美國各地的租金管制立法中也對房東的維修義務(wù)加以明確規(guī)定。如紐約市立法規(guī)定承租人可以根據(jù)法定的房屋適住性標準要求出租人對房屋進行必要的維護，出租人無正當理由不得拒絕，否則，承租人可以向有關(guān)管理部門申請墊資維修。維修后管理部門可以行使追償權(quán)，極端情況下，還可以接管房屋。如果出租人維修不符合要求，承租人可以要求降低租金甚至可以主張免除租金義務(wù)。處于租金管制下的出租人如果不履行維修職責將喪失申請上調(diào)租金的權(quán)利。
房東對房屋質(zhì)量的擔保和維修責任還體現(xiàn)在美國法院對房東侵權(quán)責任的認定中。由于房東開始負有適住性擔保義務(wù)，在紐約、新澤西和密歇根等州，法院判定房東對于租戶或其家人由于房東疏忽未盡維修義務(wù)而造成的人身傷害負有責任。例如在紐約州，房東對于租戶被掉落的天花板砸傷，或由于房東維修浴室地板上的破洞而受傷，以及租戶的孩子因存在缺陷的暖氣管閥門爆炸而受到的傷害都必須承擔侵權(quán)責任。甚至在法規(guī)和條例并未明確地設(shè)定房東對租戶的義務(wù)的情況下，法院也會要求房東承擔責任。
在絕大多數(shù)判例中房東的侵權(quán)責任以都以房東存在過錯為前提，但許多法院開始將產(chǎn)品責任法領(lǐng)域的質(zhì)量瑕疵擔保責任引入住宅租賃領(lǐng)域，要求房東對由出租財產(chǎn)造成的損害承擔嚴格責任。尤其是擁有成批出租公寓的機構(gòu)房東，他們相對于承租人更有能力保證出租財產(chǎn)處于良好狀態(tài)而避免租戶的損失與傷害。在貝克訴IRM 公司案中，原告是被告擁有的一幢公寓樓中的租戶，由于被告所安裝的浴室玻璃門存在瑕疵，租戶在意外滑倒后撞穿了玻璃因此受傷，法院判定IRM 公司應(yīng)承擔責任。在判決中加州法院指出：“保護租戶安全的費用是企業(yè)合理的經(jīng)營成本”，“對出租時存在的隱藏瑕疵應(yīng)當適用侵權(quán)法中的嚴格責任，以保證缺陷造成的損失由銷售其產(chǎn)品的房東而非沒有能力自我保護的租戶承擔。”
消費者保護法中常見的多倍賠償（multiple damage）也被引入住宅租賃領(lǐng)域。在最近的一個案例中，由于房東沒有能夠保證暖氣的供應(yīng)，而租戶因貧困無力自行負擔額外的取暖設(shè)備，租戶的小孩在夜間自行打開煤氣爐烤火取暖，不慎燒傷雙手。法院判定房東應(yīng)對此承擔責任，不僅必須支付兩百多萬美元的人身傷害賠償，還被要求追加三百多萬美元的懲罰性賠償。
