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投資美國(guó)房地產(chǎn) 如何把握投資方向？

發(fā)布時(shí)間：2014-02-28

摘要：如何在美國(guó)投資房地產(chǎn)？可以用一句話(huà)概括：“是時(shí)候，但不可一概而論”。“要經(jīng)濟(jì)站穩(wěn)，就一定要房市站穩(wěn)”，房市站穩(wěn)，也取決多方面的因素。

如何在美國(guó)投資房地產(chǎn)？可以用一句話(huà)概括：“是時(shí)候，但不可一概而論”。“要經(jīng)濟(jì)站穩(wěn)，就一定要房市站穩(wěn)”，房市站穩(wěn)，也取決多方面的因素。

要考慮美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景和信貸政策

失業(yè)率、長(zhǎng)期房貸的利率, 還有銀行放貸的松緊等都是影響房市的重要因素。雖然美國(guó)房市最艱難的時(shí)候過(guò)了，但對(duì)外行或不在當(dāng)?shù)氐耐鈬?guó)人來(lái)說(shuō)，短線(xiàn)投資美國(guó)的房地產(chǎn)有一定的難度。而從中長(zhǎng)線(xiàn)來(lái)看，現(xiàn)在應(yīng)該還是機(jī)會(huì)。對(duì)于外國(guó)人投資美國(guó)房地產(chǎn)選對(duì)一個(gè)專(zhuān)業(yè)、大型的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)是尤為重要的。

城市不同所繳納地稅有很大區(qū)別

在美國(guó)購(gòu)房，選擇的城市不同，所要交納的地稅也有很大的差別。譬如大洛杉磯地區(qū)，基本上每年按交易價(jià)的0.0125% 來(lái)收取地稅。地稅主要是以交易價(jià)來(lái)衡量，如果成交價(jià)不正常，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的話(huà)，就按政府估價(jià)師的重新估價(jià)為準(zhǔn)。一些偏遠(yuǎn)的新區(qū)，會(huì)有發(fā)展商把開(kāi)發(fā)排污、修路的費(fèi)用攤分到每家每戶(hù)按15年或者20年的期限償還，這樣算起來(lái)，有些住戶(hù)就得按0.018%~0.022%的比例來(lái)交稅。

不過(guò)在交定金到公證行之前，弄清楚每年要交納的費(fèi)用仍然是購(gòu)房的一個(gè)關(guān)鍵。在七八年前房?jī)r(jià)以每月10%~20%的幅度上升的時(shí)候，政府所收的地稅只是按每年最多3%左右的速度遞增。當(dāng)然，在經(jīng)歷過(guò)去一兩年的房?jī)r(jià)下滑后，政府現(xiàn)在正對(duì)所有的房產(chǎn)作重新估價(jià)，調(diào)整地稅。

成交后要注意的事項(xiàng)也不少。在美國(guó)，只要能有居留權(quán)的人就會(huì)有一個(gè)社會(huì)安全號(hào)，通過(guò)這個(gè)號(hào)碼和名字，有關(guān)部門(mén)可以馬上查出一個(gè)人的信用度，所以在選擇租客的時(shí)候?qū)徍松暾?qǐng)人的信用度是不可忽略的。

在美國(guó)，房東不但要負(fù)責(zé)房產(chǎn)的維護(hù)和維修，甚至垃圾費(fèi)、水費(fèi)、小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)……基本上都得房東負(fù)責(zé)。隨著近年來(lái)“甩手房東”的增多，一些按租金8%~10%收取管理費(fèi)的小型物業(yè)管理公司也應(yīng)運(yùn)而生。

美國(guó)政府的拯救房地產(chǎn)措施：

全國(guó)性地發(fā)放不用償還的8000美元補(bǔ)助給第一次購(gòu)房者以推動(dòng)房市。

“兩房”公司在三個(gè)月前出臺(tái)了“105可負(fù)擔(dān)計(jì)劃”，無(wú)論當(dāng)時(shí)是在哪一家銀行得到的貸款，只要現(xiàn)在的貸款歸于兩房名下的，只要現(xiàn)在的貸款總額不超過(guò)目前市場(chǎng)價(jià)的105%，就可以把年利率從之前的6%或7% 降到最低的4.5%。

推出了由政府提供保險(xiǎn)，頭款少至1%的FHA貸款來(lái)刺激房市,只要申請(qǐng)者符合條件就有可能付少于3% 的頭款買(mǎi)房子。

銀行現(xiàn)在開(kāi)始跟已多月不供房貸的業(yè)主簽租約，讓他們可以繳納租金繼續(xù)住在原處，唯一的要求是要無(wú)條件地給購(gòu)房者提供看房的方便。
銀行把房貸的年利率無(wú)條件地在未來(lái)兩三年內(nèi)降到2%~3%。如果現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)主的貸款總額的話(huà), 銀行還有可能會(huì)考慮無(wú)條件地、不用償還地減低本金。

人口密集區(qū)房產(chǎn)升值空間大

在金融海嘯發(fā)生后，一些跌幅較大，卻又人口稠密的地方成為投資客的新寵。譬如一些在離洛杉磯市中心半個(gè)小時(shí)到一個(gè)小時(shí)高速公路車(chē)程的地方，一些銀行回收屋在兩三年前市值達(dá)40萬(wàn)美元左右，而現(xiàn)在銀行只以10萬(wàn)~15萬(wàn)美元推上市場(chǎng)。這類(lèi)房子的月租達(dá)1300 到1400美元。如果按現(xiàn)在30年固定利息5.25% 來(lái)算，一個(gè)20萬(wàn)美元的貸款月供才1104美元，加上地稅、房屋火險(xiǎn)在內(nèi)，也不過(guò)是1400美元/月左右，這一類(lèi)房產(chǎn)在未來(lái)有很大的上升空間。

隨中國(guó)房企入市美國(guó)房地產(chǎn)

從2013年開(kāi)始，以綠地集團(tuán)為代表的中國(guó)房企大鱷揮師進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。綠地集團(tuán)2013年斥資10億美元的全美最大收購(gòu)案——洛杉磯綠地中心項(xiàng)目，已于2014年2月14日開(kāi)工建設(shè)。該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，定位為中高端產(chǎn)品。綠地集團(tuán)也明確表示，該項(xiàng)目將優(yōu)先考慮中國(guó)投資者。綠地集團(tuán)將與全球最大移民咨詢(xún)機(jī)構(gòu)——亨瑞國(guó)際咨詢(xún)集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)合作，采取投資移民和房屋預(yù)售相結(jié)合的創(chuàng)新模式，通過(guò)美國(guó)EB-5項(xiàng)目，投資者還可獲美國(guó)綠卡，方便投資者子女在美國(guó)優(yōu)先就讀名校并可享受減免高額學(xué)費(fèi)等優(yōu)惠，亨瑞集團(tuán)將為投資者提供全方位的投資、移民、安家等服務(wù)，受到國(guó)內(nèi)投資者的歡迎。