近日，兆瑞資本總經(jīng)理鄒振業(yè)接受了“金V說”的獨(dú)家專訪，詳細(xì)闡述了美國房地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)以及兆瑞資本的投資策略。

作為全球最大的留學(xué)移民服務(wù)咨詢公司亨瑞集團(tuán)旗下的投資機(jī)構(gòu)，兆瑞資本2015年初才正式成立，其前身是亨瑞集團(tuán)美國投資部，在美國地產(chǎn)投資和項(xiàng)目管理上已積累了8年的投資經(jīng)驗(yàn)，成功投資管理了50多個(gè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目，投資規(guī)模超過30億美金，目前兆瑞資本旗下?lián)碛?0只基金，已退出項(xiàng)目平均內(nèi)部收益率(IRR)超過25%。

如此高的內(nèi)部收益率(IRR)，還不是短期脈沖式表現(xiàn)，而是長期穩(wěn)定性的高回報(bào)。兆瑞資本總經(jīng)理鄒振業(yè)以幾個(gè)已成功退出或正在開發(fā)中的項(xiàng)目進(jìn)行了舉例，這幾個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率(IRR)都非�？捎^。

第一個(gè)已成功退出的項(xiàng)目是在加州洛杉磯的三層商業(yè)地產(chǎn)。亨瑞集團(tuán)(兆瑞資本前身，亨瑞集團(tuán)北美投資部)在2011年投資于該總成本為3000萬美元的項(xiàng)目。在2015年9月，項(xiàng)目以4900萬美元的售價(jià)退出。其中，項(xiàng)目的股權(quán)投資為1000萬美元，退出時(shí)接近2000萬美元的收益，內(nèi)部收益率(IRR)超過30%。在項(xiàng)目退出前，此項(xiàng)目成功引入了小肥羊火鍋和臺(tái)灣的85°C等知名品牌。盡管項(xiàng)目已退出，但兆瑞資本的個(gè)人投資者對(duì)項(xiàng)目位置和品質(zhì)看好，因此希望能租下部分面積以繼續(xù)參與經(jīng)營，從項(xiàng)目開發(fā)的投資人變成物業(yè)經(jīng)營者。

另一個(gè)項(xiàng)目案例是位于西雅圖核心辦公區(qū)域的12層寫字樓。該項(xiàng)目2015年5月全體完工還尚未完全退出，但已吸引全球社交網(wǎng)站巨頭Facebook簽立了一份12年的長期租約，做為其西雅圖總部。該項(xiàng)目投資時(shí)評(píng)估價(jià)值為1.3億美元，而當(dāng)前評(píng)估價(jià)值已達(dá)到2.4億美金，預(yù)期內(nèi)部收益率(IRR)超過25%。

位于波士頓市中心的海港廣場的高端公寓項(xiàng)目則更具代表性。鄒振業(yè)介紹，該項(xiàng)目位于波士頓核心市中心的海港廣場區(qū)域，緊鄰CBD，屬于黃金地段。2015年初，兆瑞資本以1.2億美元的成本收購M1&M2住宅地塊，不到1年時(shí)間，在設(shè)計(jì)規(guī)劃獲得市政府審批后，土地當(dāng)前最新評(píng)估價(jià)已達(dá)1.6億美元。就在該地塊旁邊，加拿大的第一退休基金剛剛收購了緊鄰的6個(gè)地塊，其平均價(jià)格是兆瑞資本地塊收購價(jià)格的1.21倍。如現(xiàn)在退出該項(xiàng)目，投資的內(nèi)部收益率(IRR)將超過30%，但鄒振業(yè)表示會(huì)長期對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資，未來3-5年波士頓市場和該項(xiàng)目成長空間大。近期中國平安和中國人壽也在海港廣場投資了超過5億美元。

一系列高內(nèi)部收益率(IRR)項(xiàng)目以及擊敗眾多名企拿下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的背后，是兆瑞資本背靠亨瑞集團(tuán)擁有EB-5低成本融資的核心基礎(chǔ)優(yōu)勢。除此之外，兆瑞資本團(tuán)隊(duì)嚴(yán)格的項(xiàng)目篩選機(jī)制、盡調(diào)風(fēng)控流程和美國當(dāng)?shù)亓己玫男袠I(yè)資源也是其投資回報(bào)優(yōu)異表現(xiàn)的重要因素。

鄒振業(yè)介紹，兆瑞資本篩選EB-5資金投資項(xiàng)目時(shí)，篩選比例達(dá)到了1:10的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，這意味著兆瑞資本已投資的50個(gè)項(xiàng)目背后，團(tuán)隊(duì)總篩選的項(xiàng)目高達(dá)500多個(gè)。而股權(quán)投資項(xiàng)目篩選比例則更為嚴(yán)苛，保持在1:30的篩選比例。

對(duì)亨瑞集團(tuán)旗下所有高凈值客戶人群負(fù)責(zé)，在鄒振業(yè)看來，這是兆瑞資本的巨大責(zé)任。

“亨瑞集團(tuán)20多年積累了一批老客戶，口碑代代相傳，甚至一些老客戶從始至終都追隨我們。信任背后是一份巨大的責(zé)任，因此我們必須對(duì)投資人的資金負(fù)責(zé)。通過嚴(yán)格的盡職調(diào)研篩選出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，再將EB-5低成本資金帶入，做一個(gè)雙贏的架構(gòu)。對(duì)EB-5投資人，兆瑞資本從股權(quán)角度介入能夠幫助他們更好的把控風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)角度來看，萬一項(xiàng)目出現(xiàn)問題，兆瑞資本將力保EB-5投資人的綠卡和本金安全，股權(quán)投資部分一定最后退出。”

鄒振業(yè)介紹，兆瑞資本與其他投資基金最大的不同在于對(duì)項(xiàng)目的安全性有雙重要求，即在滿足股權(quán)項(xiàng)目投資人的投資收益的同時(shí)還需要滿足EB-5投資人的投資移民計(jì)劃的就業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。一旦項(xiàng)目合作方出現(xiàn)問題，兆瑞資本可以全部接盤，繼續(xù)將地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成，使得項(xiàng)目能夠產(chǎn)生EB-5投資移民客戶申請(qǐng)美國綠卡所需滿足的就業(yè)基本條件。這意味著項(xiàng)目前期風(fēng)控會(huì)更加嚴(yán)格，需要從頭到尾的全流程監(jiān)管，責(zé)任重大。

據(jù)悉，兆瑞資本近期新晉成立了3只美元基金，滿足投資人拓展更靈活多元化的投資方式。其中一款是機(jī)會(huì)投資基金，能夠相對(duì)靈活投資美國地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或土地收購;第二款是債權(quán)類基金，投向?yàn)槊绹鴥?yōu)質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供第一和二順位融資、夾層貸款和過橋貸款等類型的融資;第三款是純股權(quán)類投資基金，可以投項(xiàng)目的優(yōu)先股和普通股。

以下為“金V說”與鄒振業(yè)的采訪對(duì)話實(shí)錄：

主持人：

想請(qǐng)問一下鄒總，現(xiàn)在兆瑞資本基金的期限和最低募資金額大概是多少?以及投資美國房地產(chǎn)的主要方式?

鄒振業(yè)：

基金期限根據(jù)不同基金會(huì)有不同期限，有些基金時(shí)間比較短，可以2年期退出，當(dāng)然可以持續(xù)投資，兩年有一個(gè)贖回，有些基金是以債權(quán)形式為主，大概三年左右的時(shí)間，偏股權(quán)型的基金投資周期相對(duì)更長一點(diǎn)，可能會(huì)4到5年。

主持人：

請(qǐng)問一下鄒總，在具體的資金募集過程中，主要遇到過哪些困難和障礙呢?

鄒振業(yè)：

談兩點(diǎn)，第一個(gè)從中國環(huán)境來談，中國大多數(shù)投資人有一些固有思維，比如國內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)投資產(chǎn)品相對(duì)比較單一，過去五到七年里面，大家都相對(duì)集中在一些信托或資管類的產(chǎn)品，投資渠道比較單一。機(jī)構(gòu)或者大集團(tuán)公司，他們的投資更多偏向于大規(guī)模買地來投資，進(jìn)入門檻比較高，所以相對(duì)投資渠道方式比較固定，比較單一，這個(gè)也是過去五到七年很多中國投資人養(yǎng)成的一個(gè)固定思維。

但反觀美國的投資完全不一樣，是一個(gè)非常開放靈活有活力的市場，投資機(jī)會(huì)跟渠道非常多，這也是我們的基金為什么有那么多支不同策略的基金存在的原因，以地產(chǎn)投資為例，它的投資形式非常多，有股權(quán)投資，優(yōu)先股、普通股，債權(quán)投資，第一順位債，很多機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司，他們以這種低風(fēng)險(xiǎn)、第一順位的建筑貸款進(jìn)入項(xiàng)目，或一個(gè)成熟物業(yè)項(xiàng)目開始運(yùn)營后，放永久性商業(yè)貸款，或是在開發(fā)運(yùn)營過程中一些夾層貸款，第二順位貸款，這在國內(nèi)是比較少見的，還有像一些過橋貸款。并且美國這種投資方式比較靈活，它的公司與公司之間，公司與個(gè)人之間，個(gè)人與個(gè)人之間，都可以拆借貸款，這個(gè)在中國現(xiàn)在法律還是不允許的，沒有這么靈活，所以主要是這兩方面，一個(gè)是國內(nèi)固有的產(chǎn)品渠道和個(gè)人投資習(xí)慣造成了很多投資人沒有辦法去接受一個(gè)比較靈活的市場的一個(gè)投資產(chǎn)品，還有就是對(duì)美國市場不是那么了解，美國的市場相對(duì)法律法規(guī)比較健全，但是有它自己一套完整的游戲規(guī)則跟玩法，這個(gè)是我覺得比較重要的兩點(diǎn)。 

主持人：

您認(rèn)為在美國投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)該有哪些具體的注意事項(xiàng)?以及在成熟物業(yè)跟開發(fā)階段的物業(yè)投資選擇中，您更推薦哪一種呢?

鄒振業(yè)：

投資成熟物業(yè)還是做開發(fā)，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)來講，可能成熟物業(yè)的收購已經(jīng)不是最好時(shí)間了，現(xiàn)在看開發(fā)是一個(gè)最合適的時(shí)間。在過去尤其金融危機(jī)以后，2009年到2013年這段時(shí)間，確實(shí)是經(jīng)歷了一段黃金物業(yè)收購時(shí)間，金融危機(jī)以后，很多資產(chǎn)以七折、對(duì)折，甚至在某些區(qū)域像佛羅里達(dá)、內(nèi)華達(dá)州已經(jīng)出現(xiàn)了兩折三折打折賣出的情況，很多銀行資產(chǎn)也出現(xiàn)了拍賣、清算，這是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)去收購一些成熟物業(yè)，能以一個(gè)很便宜的價(jià)格買回來，然后進(jìn)行一個(gè)長期經(jīng)營，或者付出一定成本把這個(gè)物業(yè)升級(jí)，來賺取更好固定收益回報(bào)，這也是成熟物業(yè)的本質(zhì)，就是穩(wěn)定加長期的回報(bào)，雖說沒有那么高，但相對(duì)比較穩(wěn)定，這個(gè)也是為什么美國的房地產(chǎn)基金會(huì)這么受歡迎的原因之一，投資的形式和渠道還有環(huán)境非常成熟，所以在美國大部分物業(yè)收購幾乎都以機(jī)構(gòu)為主，個(gè)人的話也是參與到基金形式里邊來，或者像很多個(gè)人家族，委托一些基金管理公司幫他來收購這些成熟物業(yè)，這個(gè)確實(shí)在2009年到2013年是一個(gè)非常好的投資時(shí)機(jī)，因?yàn)閮r(jià)格便宜，租金收益持續(xù)上升，但從2014年來看，這樣的資產(chǎn)越來越少，并且不光美國自身經(jīng)濟(jì)開始回升，包括全球的資本也開始回流美國，全球的經(jīng)濟(jì)環(huán)境大家也看到了，歐洲停滯不前，很多新興市場國家也開始出現(xiàn)過去長時(shí)間快速發(fā)展后的大幅的波動(dòng)或動(dòng)蕩。再回過頭看一些發(fā)達(dá)國家，像加拿大和澳洲等國家基于石油或鐵礦石、大宗商品的巨幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)衰退，情況也比較嚴(yán)重，大量資金開始回流美國，所以美國現(xiàn)在整個(gè)市場資金不缺，原來很多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都已經(jīng)被一搶而空，用這個(gè)詞來形容都不過分，以一線城市資產(chǎn)價(jià)格來看，他們常用的一個(gè)形容價(jià)格單位叫資本化率，一線城市現(xiàn)在已經(jīng)低到3%到4%左右，曼哈頓一些物業(yè)甚至低于3%的水平，大家投進(jìn)這樣的物業(yè)，每年只能收3%到4%的租金收益，這是現(xiàn)實(shí)狀況，但還是有很多機(jī)構(gòu)在收這樣的市場，因?yàn)楹芏啾ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)，他們?nèi)谫Y成本非常低，也側(cè)面反應(yīng)美國機(jī)構(gòu)投資市場比較完善�，F(xiàn)在來看，我們覺得現(xiàn)行資產(chǎn)價(jià)格比較高了，開發(fā)是更好的機(jī)會(huì)，并且這一次的第二屆全球房地產(chǎn)投資高峰論壇也請(qǐng)了很多美國專業(yè)機(jī)構(gòu)，他們的大老板過來介紹現(xiàn)在的投資環(huán)境，也講到整個(gè)美國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢處在過去十年甚至二十年房地產(chǎn)行業(yè)最好的時(shí)期，供給需求是一個(gè)方面，包括資金流入資產(chǎn)的需求也是一方面，所以我們覺得現(xiàn)在開發(fā)是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，無論從收益角度還是從避險(xiǎn)角度，都是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。

主持人：

兆瑞資本在美國已經(jīng)成功投資了50多個(gè)項(xiàng)目，想請(qǐng)鄒總分享一下現(xiàn)在儲(chǔ)備的項(xiàng)目，方便透露一下嗎?

鄒振業(yè)：

可以。我介紹一下亨瑞集團(tuán)公司已經(jīng)成功投資的項(xiàng)目和成功退出的項(xiàng)目，包括現(xiàn)在儲(chǔ)備的項(xiàng)目，舉個(gè)例子，我們在加州洛杉磯投一個(gè)三層樓商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)項(xiàng)目2011年投資，2015年9月份退出，前期投資資本金是三千萬美金多一點(diǎn)，最后退出時(shí)是四千九百萬美金，股本金投資是一千萬，退出時(shí)差不多將近兩千萬，這個(gè)年化收益率已經(jīng)超過了30%，像這個(gè)項(xiàng)目的租客里，包括大家耳熟能詳?shù)男》恃�，還有來自臺(tái)灣的85°C，整個(gè)是一個(gè)小三層商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模不大，今年退出了，收益非常不錯(cuò)，像小肥羊這樣的合作伙伴我們也把他們順利帶進(jìn)了這個(gè)項(xiàng)目，還有很多投資人對(duì)于這樣的物業(yè)很感興趣，希望參與其中，他原來是作為項(xiàng)目個(gè)體投資人，但他希望能夠租或者買其中某一些物業(yè)，繼續(xù)自己運(yùn)營。

再看我們在西雅圖的一個(gè)寫字樓投資，那個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在沒有完全退出，但是從現(xiàn)在的情況來看是一個(gè)非常成功的投資，2012年開始投資項(xiàng)目，今年剛完工，一個(gè)12層寫字樓，在西雅圖一個(gè)核心辦公區(qū)域，周邊有亞馬遜、比爾蓋茨慈善基金會(huì)總部都在那邊，這個(gè)大樓今年五月份剛蓋完，然后是跟facebook臉譜公司簽了一個(gè)12年的長期租約，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目總投資1.3個(gè)億美金，現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值已到了2.4個(gè)億美金。雖說我們沒有完全退出，但是已經(jīng)有一個(gè)非常巨幅的上升，并且大家看到已經(jīng)簽了一個(gè)12年長約，它的價(jià)值只能往上升，將來退出的時(shí)候也是一個(gè)巨幅收益。IRR我們預(yù)期會(huì)到25%左右，這是一個(gè)復(fù)利計(jì)算，按國內(nèi)的單利計(jì)算可能會(huì)更高。

再有一個(gè)在波士頓海港廣場又投資一個(gè)接近8億美金的項(xiàng)目，我們的股本金投資超過1.4億美金，這個(gè)項(xiàng)目可以叫半成功，但我們沒有打算退出，這個(gè)土地我們也是過去12個(gè)月之內(nèi)定的，土地成本是1.2個(gè)億，最新我們的評(píng)估價(jià)值已經(jīng)到了1.6個(gè)億美金，我們的土地旁邊加拿大的PSP勞退基金也是收購了另外六個(gè)地塊，它收購?fù)恋氐钠骄鶅r(jià)格比我們高了25%，所以我們現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值是完全反應(yīng)了市場價(jià)格，我們請(qǐng)了兩家第三方評(píng)估公司來做，還有現(xiàn)實(shí)的成交數(shù)據(jù)做參考，旁邊PSP勞退基金成交價(jià)格確實(shí)比我們高了25%，如果我們現(xiàn)在退出的話年化超過30%的收益，并且是無風(fēng)險(xiǎn)的，但是我們還是希望把這個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行下去，所以也安排了EB5的資金，通過美國投資移民計(jì)劃，來滿足我們有綠卡需求的投資人參與進(jìn)來，因?yàn)槭呛芎玫膶W(xué)區(qū)房，并且是將來很難再找到的一個(gè)優(yōu)勢地塊，在波士頓核心市中心蓋一個(gè)新CBD，打個(gè)比方以北京為例，有點(diǎn)像中國國貿(mào)CBD旁邊，它在CBD旁邊，過一座橋，走路兩分鐘，新出20幾棟建筑，現(xiàn)在已搬過去的有PWC波士頓的總部，波士頓當(dāng)?shù)刈畲舐蓭熓聞?wù)所在其中一棟寫字樓租了三分之二的辦公面積，然后像酒店這樣的其他相關(guān)住宅物業(yè)已經(jīng)慢慢起來，所以像這樣的項(xiàng)目，也是我們近期著重推廣的，但已經(jīng)接近尾聲。

這個(gè)項(xiàng)目里除了有中國的資本，還有像韓國的機(jī)構(gòu)資本和臺(tái)灣的資金，他們也希望進(jìn)來，為什么還提到韓國的資本呢?我們在洛杉磯開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，在他們的項(xiàng)目街韓國城對(duì)面，我們的項(xiàng)目蓋完了，他們剛買下一塊土地，他們那塊土地空地，我們用它做停車場，所以認(rèn)識(shí)了，更巧的是他們也在波士頓看項(xiàng)目，他們看的項(xiàng)目更好，有一個(gè)現(xiàn)成的物業(yè)是兩棟寫字樓，就在波士頓海港廣場，已經(jīng)蓋完并且成功出租，它希望以資本化率是5%就是10億美金去買，結(jié)果沒買到，被另外一個(gè)人以12億美金的價(jià)格買到。他發(fā)現(xiàn)原來這樣好的機(jī)會(huì)所有人都在搶，包括我們現(xiàn)在拿下的這個(gè)項(xiàng)目，要投8個(gè)億美金，之前有很多國內(nèi)大機(jī)構(gòu)都在看，像萬科、萬達(dá)、恒大等等，我們也很幸運(yùn)把這個(gè)項(xiàng)目拿下來。 

除此之外在紐約市場，我們近期也拿下一個(gè)項(xiàng)目，在紐約的第五大道上，這個(gè)是很多人都?jí)裘乱郧蟮捻?xiàng)目，并且在一個(gè)拐角兩條街道主干道交叉的位置，項(xiàng)目不大，兩個(gè)多億美金的投資，我們作為大股東參與，并且?guī)�入EB5資金，降低融資成本，提高杠桿，同時(shí)也提高股東股權(quán)投資回報(bào)率，當(dāng)然像其他包括銀行貸款，第一順位貸款也相對(duì)容易解決了，因?yàn)樗麄兊牟糠趾艿�，整個(gè)項(xiàng)目底商四層是商鋪，因?yàn)榘ぶ�紐約曼哈頓韓國城，現(xiàn)在也有像他們幾個(gè)大機(jī)構(gòu)，比如三星LG，他們正在洽談購買把它作為曼哈頓商鋪的一個(gè)旗艦店，上面是一個(gè)20幾層的住宅，這個(gè)我們也是背靠著亨瑞集團(tuán)的巨大客戶資源優(yōu)勢，我們也很有信心，這樣的項(xiàng)目可以盡快的出售。

除此之外包括我們在舊金山、洛杉磯還有西雅圖都有很多合作伙伴，之前也通過我們集團(tuán)的EB5的融資介入了很多項(xiàng)目，現(xiàn)在也優(yōu)先接觸到一些優(yōu)質(zhì)資源，我們希望后期可以陸續(xù)的把他們拿下來，也希望給中國機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資人在美國一線城市提供一個(gè)好的項(xiàng)目。

我們最大的優(yōu)勢就是中國的市場，客戶的資金，但是前提還是我們要找到優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并且提供一個(gè)合理價(jià)格給他們，不能說賣給中國的東西就賣得更貴，這個(gè)不行，主要說我們是通過其他的方式包括整個(gè)開發(fā)過程融資過程中，提高效率降低融資成本，來把這塊的收益給我們的股東創(chuàng)造出來，但從銷售退出渠道上來講，好項(xiàng)目、好價(jià)錢一定會(huì)有一個(gè)好市場。

主持人：

我們在投資項(xiàng)目時(shí)，看項(xiàng)目和最終投資的項(xiàng)目之間的篩選比例是多少?相信也是”金V說“的用戶會(huì)比較關(guān)心的一個(gè)話題。

鄒振業(yè)：

首先從原來的集團(tuán)公司篩選EB5項(xiàng)目的時(shí)候，我們的篩選的比例大概是1比10左右，10個(gè)項(xiàng)目里面挑出來1個(gè)項(xiàng)目。

主持人：

這很嚴(yán)格。

鄒振業(yè)：

所以原來我們投了50幾個(gè)項(xiàng)目，確實(shí)實(shí)實(shí)做了500多個(gè)項(xiàng)目篩選，其中有三分之一的項(xiàng)目接近兩百個(gè)項(xiàng)目，做一些前期盡職調(diào)查，正式操作的話，每個(gè)項(xiàng)目都要做深入的盡職調(diào)查。從股權(quán)投資的角度來講，我們的篩選比例更加嚴(yán)苛，大概現(xiàn)在是1比30的比例才能挑出來一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)楣蓹?quán)投資大多數(shù)都是我們的投資人，都是我們高資產(chǎn)凈值客戶，并且口碑代代相傳，原來我們做了20幾年，很多20年前的老客戶一直跟隨我們，所以這一點(diǎn)很重要，我們把現(xiàn)有的好項(xiàng)目資源整合起來，新的潛在項(xiàng)目，我們也通過嚴(yán)格篩選，1比30的比例能挑出一個(gè)，再把EB5資金帶進(jìn)來，做成一個(gè)雙贏架構(gòu)，對(duì)EB5投資人來講，兆瑞資本的介入能夠幫他們從股權(quán)角度把控風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟惆彦X借給一個(gè)你不認(rèn)識(shí)的美國開發(fā)商是有風(fēng)的險(xiǎn)，以及我不改變?nèi)魏谓Y(jié)構(gòu)的情況下，仍然是這個(gè)開發(fā)商，但我兆瑞資本在其中參與，控制他的股權(quán)和話語權(quán)，降低這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，我對(duì)投資人承諾，如果萬一項(xiàng)目出現(xiàn)問題，我的EB5投資人能先行退場，股權(quán)資金投資人最后離場，但是股權(quán)投資人，我們的高資產(chǎn)凈值客戶投資人，他們都很希望參與進(jìn)來，因?yàn)樗麄冇玫紼B5高杠桿跟低成本，這是別的基金都沒有的，這個(gè)也是我們篩選好這個(gè)項(xiàng)目之后，要把EB5資金盡量引入進(jìn)來的原因，所以對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有雙重要求，很多投資項(xiàng)目，我們沒辦法介入，包括像現(xiàn)成的資產(chǎn)收購或者像一些金融產(chǎn)品投資，我們很難去介入，更多是地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我們可以充分利用股權(quán)資本金以及EB5資金，降低開發(fā)成本。

主持人：

兆瑞資本應(yīng)該是對(duì)項(xiàng)目篩選有著很嚴(yán)格的把關(guān)，我想我們”金V說“的用戶很關(guān)心的一個(gè)問題，就是什么樣的美國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能滿足EB5的投資要求?

鄒振業(yè)：

EB5，首先我對(duì)移民計(jì)劃做一個(gè)簡單介紹，這個(gè)是美國0年前就制定下的一個(gè)移民計(jì)劃，它主要是基于投資和直接創(chuàng)造就業(yè)相關(guān)的一類移民計(jì)劃，這類的基金，要想用在我們項(xiàng)目里面，要符合幾個(gè)基本要求。

第一個(gè)首先必須創(chuàng)造全新的就業(yè)機(jī)會(huì)，兩年以上的全新就業(yè)機(jī)會(huì)，所以剛才講的，這筆投資資金不能介入買現(xiàn)成的資產(chǎn)或金融理財(cái)產(chǎn)品，因?yàn)楹茈y創(chuàng)造新就業(yè)，只能是一些全新的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第二個(gè)他對(duì)參與到項(xiàng)目中間的資金比例也有一定限制，比如一個(gè)億美金投資的項(xiàng)目，它能創(chuàng)造一千個(gè)左右就業(yè)，一千個(gè)左右就業(yè)，每個(gè)人要?jiǎng)?chuàng)造十個(gè)就業(yè)，就剛好是一百個(gè)投資人，對(duì)應(yīng)的是五千萬美金，在一個(gè)億美金的項(xiàng)目里面，只能引入五千萬美金EB5資金，所以這是它的兩個(gè)硬性的要求。

第三點(diǎn)這個(gè)項(xiàng)目一定要順利完工，要把這個(gè)項(xiàng)目蓋完，這個(gè)也是亨瑞在過去這么多年，為什么做的這么成功的一個(gè)基本原因，我們看清楚本質(zhì)，項(xiàng)目不光是錢要幫投資人拿回來，這個(gè)是投資經(jīng)理要做好的事。即使你項(xiàng)目出問題，我協(xié)議簽的很完整，項(xiàng)目價(jià)值在那里，我的抵押率夠，投資人的錢是可以拿回來的。但第二個(gè)要求對(duì)我們來說更難，也是我們現(xiàn)在為什么有一半團(tuán)隊(duì)是在美國當(dāng)?shù)赜胸S富的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，就是如果項(xiàng)目一旦出問題，錢要拿回來，同時(shí)項(xiàng)目要繼續(xù)把它蓋完，滿足投資的就業(yè)要求，滿足投資人拿到綠卡這個(gè)基本條件和基本訴求。這個(gè)時(shí)候我們就要求團(tuán)隊(duì)可以把這個(gè)項(xiàng)目直接接過來，能夠把它繼續(xù)蓋完，所以從一開始，任何項(xiàng)目篩選很嚴(yán)格，從頭到尾全流程監(jiān)管，并且所有資金全部由我們指定的第三方資產(chǎn)管理公司監(jiān)管，這個(gè)也是我們在美國的主要團(tuán)隊(duì)，我們在美國現(xiàn)在有三個(gè)資產(chǎn)管理公司團(tuán)隊(duì)，專門做地產(chǎn)項(xiàng)目的前期盡職調(diào)查和監(jiān)管，來保證我們項(xiàng)目的安全性和正常運(yùn)營，所以選擇EB5的項(xiàng)目，也不是那么輕松，除了從資金的安全性角度上來講，還有就是綠卡的安全性，當(dāng)然回過頭來，把這個(gè)做好之后，也是反哺到資金平臺(tái)，就是股權(quán)資本金投入到項(xiàng)目中間來，大家可以互惠互利，投資人可以通過這樣一個(gè)項(xiàng)目拿到綠卡，為了拿收益的投資人可以通過股權(quán)投資通過基金的平臺(tái)去創(chuàng)造更高的收益。

主持人：

我是不是可以理解為兆資本在投資美國房地產(chǎn)，跟其他基金相比的比較優(yōu)勢就是在EB5這個(gè)方面有很強(qiáng)的實(shí)力?

鄒振業(yè)：

融資這塊是我們最強(qiáng)的一塊，EB5當(dāng)然是我們的立足之本，也是我們從一開始做美國投資以來最核心的一塊，包括現(xiàn)在EB5也是我們管理的最大的一塊基金，已經(jīng)超過25億美金，涉及項(xiàng)目有50多個(gè)，超過100億美金了，除了這個(gè)之外，在這個(gè)平臺(tái)上我們衍生出很多的投資機(jī)會(huì)，包括我們現(xiàn)在的投資方式也很靈活，這樣也給我們的美國開發(fā)商提供更多附加價(jià)值，我們現(xiàn)在的投資基金有三個(gè)新基金產(chǎn)品，一個(gè)是非常靈活的投資基金，這個(gè)有點(diǎn)像主權(quán)投資基金，能夠投相對(duì)比較靈活的美國地產(chǎn)或收購?fù)恋?第二個(gè)是債權(quán)基金，可以對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商提供債權(quán)方式融資，融資的渠道也包括第一順位融資，第二順位融資，夾層貸款融資;第三個(gè)基金是純股權(quán)基金，這個(gè)可以投項(xiàng)目的優(yōu)先股和普通股，三個(gè)基金可以靈活組合和配置，也是給我們美國合作方提供了更多附加價(jià)值，我們有更多談判的話語權(quán)，跟他們拿到更好的條件和更好的項(xiàng)目，同時(shí)也是可以充分保護(hù)到EB5投資人的權(quán)益。 

主持人：

如果讓您用三個(gè)詞來形容未來美國房地產(chǎn)市場的前景的話，您有哪三個(gè)詞想告訴”金V說“的用戶呢?

鄒振業(yè)：

穩(wěn)定，成熟，機(jī)遇。

來源：金V說