當前人民幣貶值預(yù)期強烈，很多國人希望實現(xiàn)資產(chǎn)全球配置。調(diào)查顯示，中國人海外投資首選美國。對于大部分投資者而言，他們依然偏好房地產(chǎn)置業(yè)。去美國投資買房究竟如何買？如何交易？會帶來多大的收益？風險在哪里？近日，搜狐財經(jīng)專訪了業(yè)內(nèi)專家亨瑞集團總裁鄒亨瑞，他詳細解讀了投資美國樓市究竟如何投。
嘉 賓:
鄒亨瑞 亨瑞集團董事長
談市場：亨瑞2009年進入美國房地產(chǎn)市場
搜狐財經(jīng)：亨瑞集團在美國房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)歷了哪些階段？
鄒亨瑞：2009年我們逐漸進入美國房地產(chǎn)市場，2008金融危機以后美國房地產(chǎn)降了很多。我們結(jié)合著美國投資移民項目，將投資移民基金投入到地產(chǎn)項目。地產(chǎn)開發(fā)相對安全，客戶也能拿到綠卡。
我們逐漸跟當?shù)赜忻_發(fā)商、設(shè)計師合作，前期由他們主要操盤我們資金投入，通過合理監(jiān)管確保選擇投資項目安全。
后來我們逐漸招聘、培養(yǎng)出自己有房地產(chǎn)經(jīng)驗的開發(fā)團隊。目前亨瑞在美國的團隊有50多人，能獨立在美國進行房地產(chǎn)項目開發(fā)、操盤。我們總共涉及60多個地產(chǎn)開發(fā)項目，真金白銀進去大部分是投資移民基金，還有普通的美元地產(chǎn)基金以及國內(nèi)民營企業(yè)投資基金。總的房地產(chǎn)項目盤子加一起超過150億美元。
談收益：預(yù)計美國房價每年漲3%~5% 出租收益可到5%
搜狐財經(jīng)：去美國投資房地產(chǎn)，一般會有多大的收益？
鄒亨瑞：中國人海外投資50%個人投資投到了美國，絕大多數(shù)往房地產(chǎn)方面投資。金融危機后，2009~ 2011年這三年房價偏低，但隨后2012~ 2014年漲得很猛，有的漲幅超過20%。美國房價現(xiàn)在高速漲價時間已過。預(yù)計將來每年房價會漲3%~5%左右，有些城市房價漲幅可能達8%。當然這個投資回報率8%也是波動的。
如果從投資角度考慮，就要考慮房價潛在升值空間和租售比。出租情況下扣除各種地稅、管理稅等等，收益率大概4%到5%左右。不過中間也有風險，比如你遇到一個不好的房客給你賴半年房租。
也有的人去了美國兩三年，覺得美元基金投資更好更便捷�；鹂梢远ㄏ蛲恫煌袠I(yè)，國內(nèi)現(xiàn)在比較容易接受的如房地產(chǎn)基金，投資者知道自己錢投到哪座房子和風險如何。這類基金相對保收益的投資回報率年化6%左右；如果在優(yōu)先位置回報率在10%~15%之間；如果是普通劣后能達到20%左右，這是稅前。
談渠道：去美國買房最好通過專業(yè)中介
搜狐財經(jīng)：國內(nèi)投資者對美國市場不很了解，他們?nèi)ッ绹顿Y主要渠道有哪些？
鄒亨瑞：美國跟國內(nèi)一樣，買房一般都要通過中介介紹�，F(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)也很發(fā)達，可以通過網(wǎng)絡(luò)來查找。美國有執(zhí)照的中介一般比較守信用，只不過看他們服務(wù)區(qū)域、房源是否能滿足你的要求。最后買房一些合同要經(jīng)過美國領(lǐng)事館公證，確保合同是真正有交易的，因為你沒有美國身份。
就風險來說，世界任何地方都一樣，你不小心還是會有一些上當受騙的事情，總的來說美國法律體系比較健全，這種概率很少，如果你從網(wǎng)上查到一個房地產(chǎn)中介，并能確認他真正有執(zhí)照，一般是比較誠信。
買房投資和自己居住需求差異很大，所選房子也大不相同。如果中介在大陸提供服務(wù)，和投資人面對面溝通，能精準快捷幫投資者定位，選擇城市、區(qū)域、地點、房子類型，如獨棟、聯(lián)排別墅、公寓型或者有些人從投資的角度買一個小型的酒店、或小型商鋪出租。亨瑞在美國有很多本土化平臺，國內(nèi)還有30余個分公司，有很大連鎖網(wǎng)絡(luò)，對一些信息和客戶需求把控更精準。因為我兩邊是相關(guān)聯(lián)的，一方?jīng)]做好會影響我們整體的業(yè)務(wù)。
如果單一通過網(wǎng)上平臺，或者在國內(nèi)沒有扎根或者正式注冊的中介，有時候他服務(wù)不到位或者由于遠程服務(wù)對方?jīng)]有說清楚，可能造成失誤引起一些糾紛。
談國內(nèi)房企美國項目：房價沒有優(yōu)勢
搜狐財經(jīng)：現(xiàn)在一些國內(nèi)企業(yè)去美國開發(fā)房地產(chǎn)，包括萬達、綠地等，個人投資國內(nèi)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目有無優(yōu)勢？
鄒亨瑞：我們接觸大企業(yè)如綠地、萬達，還有很多其他企業(yè)走出去。在這個過程中，他們走出去多少都走了一些彎路，交了一些學費，國內(nèi)體制是地產(chǎn)商從拿地、開發(fā)、銷售、管理都自己獨吃。美國體系比較復(fù)雜，法律健全分工明細，專人做專業(yè)的事，國內(nèi)地產(chǎn)商有國內(nèi)成功的慣性思維，對美國東西了解不夠熟悉，有時候簡單的方式做事，經(jīng)常遇到延誤、阻力。到美國做地產(chǎn)開發(fā)，最好要結(jié)合當?shù)氐囊恍┖献骰锇�，避免走過大的彎路。
有些國內(nèi)企業(yè)開始想法是賣給國內(nèi)投資人。實際上到那以后可能每個地方最多三分之一房子賣給國內(nèi)。根據(jù)美國市場來設(shè)計房型和市場更合理。綠地現(xiàn)在銷售大部分都是本土化，萬科在舊金山項目大部分是當?shù)劁N售，這樣更好適應(yīng)市場變化。
國內(nèi)企業(yè)出去開發(fā)的房地產(chǎn)項目，和當?shù)亻_發(fā)的房地產(chǎn)項目就房價來說都差不多。第一，國內(nèi)企業(yè)到美國開發(fā)，管理人員可以過去，資金可以過去，人工不能是國內(nèi)的人工，必須雇當?shù)氐慕ㄖと恕Ｋ詢r格成本各方面差異不大。
買房過程也相同，可以買房按揭。國外比較嚴格，如加洲和紐約前期可以預(yù)售，需要交10%~20%的預(yù)售押金，押金在封頂交房之前不能挪用。
談稅費：美國買房投資：稅費不低
搜狐財經(jīng)：美國投資買房，從交易、稅收、物業(yè)和后期保養(yǎng)上，和國內(nèi)有哪些不同？
鄒亨瑞：第一是地產(chǎn)稅。不同的房不同的州差異很大，如在洛杉磯買花園別墅，地產(chǎn)稅是根據(jù)房子價格每年1%~1.5%不等。地產(chǎn)稅大部分用在當?shù)氐慕逃�、醫(yī)療、警察等各種公共服務(wù)。
除了地產(chǎn)稅，還有日常維護。如你買獨棟需要日常維護。當?shù)卣泻車栏褚?guī)定，如你的草不能長太高，你不剪政府派人來剪，政府單子就來了，這個單子比自己剪貴很多；在北方冬天下雪需要鏟雪，你不鏟雪政府派人來，單子又來了；還有很多市政統(tǒng)一規(guī)劃，整個市容要做到整齊。
如果你買公寓，公寓有一個物業(yè)管理費。如果你對外出租，租金中有10%~20%是物業(yè)管理費。公寓也有地產(chǎn)稅，這個地產(chǎn)稅相對少一點，公寓占地小。
談購房城市： 美國買房 五大城市可優(yōu)先考慮
搜狐財經(jīng)：在美國買房，您比較推薦的城市有哪些？
鄒亨瑞：選擇城市主要考慮安全可靠和價格抗摔的。一線城市舊金山、洛杉磯、紐約、西雅圖、波士頓前幾年漲得多，最近兩年漲得緩慢，若以后市場波動，房價下滑幅度會小一些。如果選物業(yè)作為一種投資，可優(yōu)先考慮一下這五個城市。
二線城市如邁阿密、圣地亞哥、拉斯維加斯、鳳凰城等這些地方房價便宜很多。如果出現(xiàn)經(jīng)濟波動，房價波動會稍微大一點。
買一線城市還是二線城市房子更好？一般選擇你經(jīng)常去旅游或者居住一段時間城市更佳。
如果你實在想有一套完整的房子放在那出租，二線城市出售比比一線城市好，租金收益可能達到5%左右，有些地方達到6%~7%。
談杠桿：美國樓市也可以用按揭 方便高效
搜狐財經(jīng)：國內(nèi)人沒有綠卡去美國投資樓市，貸款買房如何買？
鄒亨瑞：現(xiàn)在美國貸款按揭利率大概3%~4%。國內(nèi)人沒有美國綠卡，但國內(nèi)人工資收入和稅單可以作為收入來源證明。
正規(guī)的大公司的工作收入證明是被認可的，小公司可能打一些折扣。但也有方法，匯豐銀行國內(nèi)成為VIP客戶，存50萬人民幣且存三個月以上，這個VIP客戶信譽會轉(zhuǎn)到美國，在那邊通過匯豐銀行就可以貸款了，一般能貸到70%。
最長貸款年限可到25年到30年。貸款利率有些可以是浮動的，有的一下子鎖定五年利息，有些到了五年再重新談。
談走勢：美國房價還有4-5年黃金發(fā)展期
搜狐財經(jīng)：您覺得美國房地產(chǎn)投資還有幾年的黃金期？
鄒亨瑞：去年12月美國宣布了金融危機來第一次加息，未來加息周期可能有四年到五年，每年加0.5~1百分點左右。很多數(shù)據(jù)顯示可能會再長一點，因為美國經(jīng)濟復(fù)蘇比較弱，時間比較緩慢，也許美國這一輪經(jīng)濟復(fù)蘇能超過五年以上。
美國樓市走勢跟經(jīng)濟走勢相關(guān)性非常緊密。房地產(chǎn)每年漲2%~3%，緩慢繼續(xù)漲五年、十年都有可能。 當前紐約曼哈頓地區(qū)超高端豪宅已有回落壓力，但普通房地產(chǎn)，總的來說恢復(fù)到離金融危機前的高點還差一段距離。
談美元基金：可以用地產(chǎn)基金形式投資美國地產(chǎn)
搜狐財經(jīng)：亨瑞集團現(xiàn)在還成立了自己的獨立投資平臺--兆瑞資本，通過設(shè)立美元基金方式滿足投資者的海外投資需求。國內(nèi)投資者如何通過兆瑞資本投資海外？
鄒亨瑞：亨瑞集團做了二十多年美國投資移民業(yè)務(wù)，現(xiàn)在有兩萬多個高凈值客戶，他們平均凈資產(chǎn)超過1億人民幣。一些客戶幾年前到美國后想自己投美國地產(chǎn)開發(fā)項目，但語言和當?shù)胤煞ㄒ?guī)不夠熟悉，找到律師和當?shù)厝撕献餍睦镉植惶崳谑窍Ｍ嗳饚е蠹衣?lián)合發(fā)展。因此亨瑞成立一個平臺做GP(私募基金的普通合伙人，負責投資管理)，他們做LP(私募基金的有限合伙人，負責投資資本)，幫助客戶在美國投資優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。效果很好，之前幾億的產(chǎn)品很快被銷售掉了。
另外，海外投資買實體房子，雖然心里看上去舒服，但會帶來一些管理方面煩瑣和不便，現(xiàn)在投資趨勢開始朝產(chǎn)品服務(wù)投資方面靠。很多客戶他認可地產(chǎn)基金，可以投資三年五年后退出來。
亨瑞集團旗下兆瑞資本有兩個平臺，一是人民幣基金，另外是美元基金。國內(nèi)是人民幣基金，去年注冊備案完畢了，所有執(zhí)照均已拿到。適當時候我們投資者想投資，可以把人民幣通過合法的渠道從自貿(mào)區(qū)轉(zhuǎn)為美元投到海外資產(chǎn)。根據(jù)國家規(guī)定三年、四年、五年后產(chǎn)品到期，錢再回到國內(nèi)，再交相應(yīng)的稅收就可以。投資起點至少是50萬美元。
美元基金計劃今年在適當時候和合理合規(guī)下，和國內(nèi)有執(zhí)照的相應(yīng)機構(gòu)合作，如和銀行機構(gòu)和金融機構(gòu)以某種方式聯(lián)合發(fā)售，我們正在探討這方面的規(guī)劃。
我們當前主要問題是美國地產(chǎn)基金產(chǎn)品暫時跟不上。自從人民幣突然貶值以來市場需求很猛，我們現(xiàn)在要找更多標的、更多的產(chǎn)品。
談投資技巧：有三大技巧可以考慮
搜狐財經(jīng)：投資者投資美國樓市，讓物業(yè)能保值增值，您覺得有哪些技巧？
鄒亨瑞：第一你要找地產(chǎn)中介把需求說出來，自住還是為了出租投資？如果你為了自住同時又作為投資，可以找一個好學區(qū)既能讓小孩上學，萬一經(jīng)濟下滑抗摔程度也高。學區(qū)房貴一些，投資也大。
第二，如果純是為了投資，需要考慮看重房價漲價收入還是租金收入。好的學區(qū)房子很貴，但出租并不劃算，可以考慮在一些市區(qū)買公寓出租，回報比較好。
第三，根據(jù)自己需求選擇一些城市，一般是選擇你經(jīng)常去的地方。否則物業(yè)有時需要簽字，或者有事需要交代一下當?shù)氐禺a(chǎn)機構(gòu)管理都比較麻煩。
談風險：投資美國樓市 不能太圖省事
搜狐財經(jīng)：在美國房地產(chǎn)投資，您認為有一般有哪些風險？
鄒亨瑞：美國房地產(chǎn)市場化比較成熟，專業(yè)分工細致。買房你就找房地產(chǎn)中介，他幫你做盡職調(diào)查和各個方面手續(xù)，也有很成套的服務(wù)。
具體來說，各州要求不一樣，有的地方要求有房地產(chǎn)律師幫看一下法律文件，簽字才生效。 中介也會建議你雇一個專業(yè)房地產(chǎn)評估師，對房子徹底檢查一遍，別買了以后花很多錢修修補補。
個別人為了省事，跟房東單獨談買賣交易。賣房人把房子清理干凈、再修修補補，表面看著都很好。但這種容易出現(xiàn)漏洞，因為一些內(nèi)在東西要專業(yè)的人士才能看得出來。投資人最好還是該花的錢要花，請專業(yè)人員幫你看好簽字，出了問題專業(yè)人員要負一定的責任。
談發(fā)展：亨瑞集團未來有四大方向 金融是重點方向
搜狐財經(jīng)： 亨瑞集團未來的發(fā)展方向有哪些？
鄒亨瑞：我們未來發(fā)展有四個大板塊。第一，以投資移民留學為基礎(chǔ)，這些客戶是高端客戶，為我們其他三個板塊提供了很好的客源。
第二，海外買房置業(yè)。亨瑞每年有2000多個投資移民客戶，有將近一半在美國買房，平均買房150萬美元，這將帶來十幾億美元的資金。
第三，地產(chǎn)開發(fā)。亨瑞和中國房地產(chǎn)協(xié)會成立了一個海外投融資平臺，協(xié)助中國企業(yè)到海外投資一站式服務(wù)，因為我們積累了很多國內(nèi)企業(yè)到美國發(fā)展的經(jīng)驗教訓。我們可以給中國企業(yè)提供全方位的幫助，包括盡職調(diào)查、市場調(diào)研，渠道對接、預(yù)售，還可以協(xié)助他們解決融資的問題。
第四，金融方向。我們以后主攻方向是亨瑞基金。這個基金去年到今年主要側(cè)重于美元地產(chǎn)基金，一年可能爭取10億~15億美元投資。未來會涉及到多方面，比如文化、影視、大健康、高端醫(yī)療，甚至一些互聯(lián)網(wǎng)+。亨瑞集團的金融屬性是更重要和發(fā)展擴展的板塊。
