1.房產(chǎn)概況
　　到過荷蘭的人，都對荷蘭人的住房留下深刻印象，在歐盟各國，住房保障搞得最好的是荷蘭，其做法是：鼓勵高收入家庭建房；推動中等收入家庭買房；幫助低收入家庭租房。
　　在這套機制里，政府在住房市場中扮演了決定性的角色。早在1901年，荷蘭就出臺了《住房法》，并明確規(guī)定，政府應(yīng)為公共住房建設(shè)提供補貼和制定建筑規(guī)范；1974年又頒布了《租房與補貼白皮書》，強調(diào)住房政策的目標就是為低收入階層提供合適的住房。
　　荷蘭政府主要主導(dǎo)做了三件事，首先是為解決住房嚴重短缺問題成立住房協(xié)會，向中低收入家庭提供低租金住房，政府再給住房協(xié)會補貼。第二是執(zhí)行住房貸款擔(dān)保政策。荷蘭全國有3種擔(dān)�；�金：一、社會住房擔(dān)�；�金，二、中央住房基金，三、住房貸款擔(dān)�；�金。第三是稅收優(yōu)惠。在住房稅收方面，荷蘭采取住房貸款利息免征所得稅。您從銀行貸的錢越多，個人所得稅的免稅額就越大，這一政策無形中鼓勵了高收入家庭建房。
　　荷蘭房屋貸款，本國人是零首付，外國人是首付10%(包含持荷蘭ID的新移民)，房屋交易成本占大約10%。
　　荷蘭購買房屋是以使用面積和室內(nèi)面積來計算的，售房資料上的房屋面積一般只包括睡房、客廳、廚房、衛(wèi)生間，諸如走廊、陽臺、儲藏室、過道、花園等都不計算在房屋面積內(nèi)，在荷蘭購買一套注明是兩房一廳70平方米左右的房子差不多相當(dāng)于國內(nèi)的100平方米左右。
　　還有一點和中國不一樣，為了最大限度地消除各種風(fēng)險，荷蘭政府把人壽保險引入了住房金融領(lǐng)域，通過人壽保險為銀行提供保險。
　　荷蘭金融機構(gòu)推出了把人壽保險和抵押貸款捆綁在一起銷售的做法。借款人貸款后只按月償還貸款利息，而不需要償還貸款本金，但要購買一份與抵押貸款期限相同、本金數(shù)額相等的人壽保險，保費直接打入貸款利息由借款人按月支付。
　　貸款到期后，借款人所購買的人壽保險也到期，保險收入正好還清貸款本金。這種貸款工具對借款人來說可最大限度地享受免稅政策，而人壽保險公司還可得到額外保險分紅。對金融機構(gòu)來說，因借款人在貸款的同時還購買了人壽保險，如果貸款人因突發(fā)事件喪失還款能力，由保險公司貸款人償還貸款，從而極大地降低了貸款風(fēng)險。目前荷蘭大約八成以上住房貸款采用這種貸款形式。
　　貸款在荷蘭ING銀行辦理，客戶需要首付房屋價值的10%，即14500.00歐元，其余都是30年的銀行貸款，合同貸款利率是5.4%，本金由保險公司支付銀行，客戶月供只需要支付貸款的利息，每月590.00歐元（未退稅以前），再加190.00歐元的保險費。

2.房屋貸款
貸款額
　　Execution value是銀行估計的房子的抵押價。這個價格一般由woz value通過計算估得。最后這個值還要靠來Taxiatie評估(大家在選擇評估機構(gòu)的時候，注意自己這個評估機構(gòu)是否能被銀行接受，因為他們必須要有注冊資格的情況下才行)，銀行將用他們做的專業(yè)評估出來的抵押價作偽貸款的基本。你作為貸款人需要貸款的總數(shù)一般是：房價+ 6%的稅+ 其他七七八八的費用(比如, 公證費(大約1-2千歐元)，貸款中介費，購房中介費等等)。 這個總數(shù)，最高不能超過抵押價的125%， 如果你的房子評估還不到房價的80%，那么你就要考慮自己需要出一部分的首付了�？偟脕碚f，肯定是貸款占抵押價比利越低，對于銀行來說，風(fēng)險也就越小，那么貸款利息也會相對低些。還有，房子帶有NHG的，這個是政府的一種保險，這個保險是說政府將向銀行保證房子按照抵押價收回，這么一來，銀行的風(fēng)險很低，而貸款人的受益就是利息低。
貸款利息
　　利息本身也有很多種不同方式計算方式，而總結(jié)一條是，銀行根據(jù)Euribor的息(歐洲央行利息)加上自己的margin來銷售給貸款人，也就是說，銀行的收益是MARGIN部分。銀行在某些時期，可以對自己的Margin做調(diào)整，比如現(xiàn)在雖然Euribor的利息非常低，但是貸款利息卻居高不下，就是因為銀行把自己的Margin都上調(diào)得非常高，1是，在金融危機的沖擊下，銀行需要賺更多的錢，2是，在賺錢的同時，也把自己的風(fēng)險降低。
　　利息的方式除了浮動利率，還有1年定期，5年定期，10年定期，20年定期和30年定期幾種情況。一般來說，定期時間越長，利息也就越高，因為銀行承擔(dān)的風(fēng)險越大，比如，定息30年，在30年中，無論央行利息多高，銀行也不能改變售給你利息比例。所以，對于個人來說，定息時間長意味著自己的支出穩(wěn)定，經(jīng)濟大局不能對你產(chǎn)生太大的影響，當(dāng)然，銀行在每個時期制定定息利率的時候是按照當(dāng)時情況定的，而且風(fēng)險承擔(dān)比例高，所以他們的Margin定得也高。而且如果在今后利息下降，如果你想調(diào)整自己的貸款，還必須要支付一定的罰款。所以你也別想占多大便宜。 浮動利率在90%的情況下是低于當(dāng)時任何定期利息的，因為這個風(fēng)險完全在貸款人，所以銀行對這類型的貸款人也比較優(yōu)惠。Margin總是放得最低。 但是，因為風(fēng)險大，所以一般人寧可選擇多付一點錢，也不想承擔(dān)以后利息上漲的風(fēng)險。
貸款品種
荷蘭貸款的品種很多，但是基本上常用的也就是以下幾種：
　　Spaar hypotheek，這相當(dāng)于一個貸款人會有個賬號，一個是欠款的賬號，另外一個是存款的賬號。每個月的房貸，一部分交利息，一部分存入存款的賬號。銀行會按照定期利率給存入的本金算錢，在貸款期內(nèi)本金不會減少，也就是說每個月貸款利息不會變少。但是，因為付利息的同時也有利息收益，特別現(xiàn)在政府給你付的利息按照工資交稅比例退還，所以在荷蘭人是最常被選擇的貸款方式。只是，如果以后政府取消退稅，那么這種方式的貸款就不make sense了。而且這個貸款有個限制就是不能提前將自己存入的部分取出來，貸款年限如果是30年，那么存款的年限也是30年。除非其間如果賣房子，這部分可以納入本金。不過，可能有些銀行也會有罰款的條例。銀行會按照貸款的利息給你算存款利息這就比單純的存款要合算。
　　Beleggers hypotheek 投資型貸款，也是會有2個賬號， 只是存款的那個賬號里存入的本金將由銀行拿去再投資，產(chǎn)生的效益將一并納入這個賬號，但是因為再投資，所以風(fēng)險比spaar要大。因為如果投資失敗，那么將面臨之前存入的本金都化為烏有。當(dāng)然也可能因為投資得益，而得到回報高。通常的情況下，投資型貸款會比單純的存款型要收益高。